Оценка земли
Оценка земли - это определение стоимости одного или нескольких земельных участков с помощью различных методов оценки.
Земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет границы, удостоверенные и описанные государственным лицом по установленному порядку, равно как и всё, что находится над и под линиями земельного участка, исключая случаи, описанные в федеральных законах об использовании воздушного пространства, недр и проч.
Оценка земельного участка всегда связана с одним из прав на землю: правом собственности, арендным правом, сервитутом.
Стоимость земли зависит от многих факторов. В первую очередь это местоположение участка, а также состояние земельного рынка. Оценка земли зависит также от наличия коммуникаций и возможности их подключения к существующим сетям в случае строительства объектов недвижимости. Немалое значение имеют данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических наблюдений, которые показывают состав и особенности грунта и сведения о рельефе местности. Эти данные могут быть полезны как при строительстве, так и при расчете возможных затрат, связанных со строительством.
При оценке земли учитывается ее функциональное назначение и возможность смены такового.
Самые распространенные типы функционального назначения земельных участков:
- Сельское хозяйство;
- Индивидуальное жилое строительство;
- Промышленность;
- Садоводство;
- Курортные земли и т.д.
Бывает, что одна только смена назначения земельного участка приводила к увеличению его стоимости на порядок.
Для определения самого эффективного способа использования земли, необходимо иметь в виду:
- Местоположение участка;
- Целевое назначение и разрешенное использование данных земель;
- Преобладающие способы землепользования в районе расположения участка;
- Возможные изменения на рынке земли;
- Ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли;
- Использование земельного участка в настоящее время.
Для оценки стоимости земли пользуются тремя следующими подходами:
Прибыльный – учитывается чистый доход от использования участка земли;
Сравнительный – сравниваются стоимости аналогичных участков;
Затратный – подсчитываются затраты на возможные улучшения земельного участка.
Чаще всего при оценке используется сравнительный метод, который еще называется рыночным. Благодаря сравнительному методу определяется рыночная цена участка, необходимая, например, для сделок купли-продажи и других операций на земельном рынке. В случае, когда участок приносит доход от хозяйственной деятельности или от сдачи в аренду, используется прибыльный подход. Затратный подход обычно необходим при оценке участка, требующего улучшений или переквалификации назначения.